专家解答 | 投资美国商业地产的最佳方式是?

 

相信很多人都有买房投资的打算,其实另外一种地产投资也非常有利可图,那就是商业地产,而想要从商业地产当中获得最大的利润的话,PE基金(Private Equity Funds,又称私募股权投资)是很好的方式。我们请教了地产投资专家Origin Investments的首席Michael Episcope,他将为大家讲解一下为什么PE基金可以帮你从商业地产中获得最大利润。


撰文/ Michael Episcope, Origin Investments

中国有一句名言:“山不转路转。”很多大佬级的地产投资人非常清楚地产投资可以带来极大的收益,但这条道路非常曲折、耗时又前途未卜。因此,很多投资人现在都选择PE基金来协助投资地产。

为什么要选择基金呢?

购买商业地产属于高风险、高回报的产业,经济学家称之为高风险调整回报(high risk-adjusted returns)。一栋大楼的造价不菲,一个小小的错误就可能造成巨大的损失。地产面积越大,相应的维护及维修费用就越高。如果遇上意外维修、低入住率、无理的法律规定等问题,都将对投资回报率造成打击。

Photo Courtesy of Origin Investments

Photo Courtesy of Origin Investments

尽管如此,地产大佬们仍然从现金周转、价格升值、税务优势中获得巨大利益。

要想减少商业地产投资的风险,有另外一句名言可以借鉴:不要把鸡蛋都放到同一个篮子里。

一个很好的方法就是PE基金分配投资。PE基金透过投资人资金买卖多个拥有良好资源及管理的地产,以此给投资人一个更加保险的投资之路。

PE基金降低风险

经营有善的PE基金的一大特色便是多样化。地产大佬们可能会有足够的资源同时拥有好几栋大楼,但如果把钱投到PE基金中,投资人便可以掌握更多栋地产的股份,这些地产将包含住房、工业房、商业房等众多形式。

PE基金也可以投资多个城市地产,我们公司便在美国八个最具地产潜力的城市都有投资。这样可以减少单一城市地产市场波动的影响。

PE基金投资的每一个地产都是分别运营,这样如果其中一处地产表现不佳,也不会拖垮全部投资的收益。

PE基金可以投资更优质的地产

运营优良的PE基金在各地都有专家团队,这些专家对当地市场了如指掌。他们可以有效预测竞标价格及汇报率。同时,这些专家有私人渠道可以私下买卖或直接通过卖家购买,这就是为什么很多优质的商业地产很少会公开出售。

基金经理为你出力

购买商业地产是一个很复杂的过程,管理商业地产尤其如此。维护地产、保证商户满意、管理账目等工作需要每日的投入。PE基金会承担起所有的相关工作,一旦出现问题,投资人可以免去不必要的麻烦。

实际上,光有经验并不足以保证基金经理不会犯错。所以选择PE基金的时候要尤其小心。对于如何选择地产基金,我有3点建议:

  1. 选择好的资产经理人(asset manager)

    这应该是每个投资人要做出的最重要的决定。资产经理人将决定重要的投资、如何确保地产增值、如何解决各种问提、最佳脱手时机等。一个好的资产经理人不仅可以解答你的各种疑问,还得能预估风险。

  2. 查看基金管理公司的记录

    要预测PE基金表现如何,可以查看其它投资的回报如何。

  3. 留意管理公司的目标是否与你一致

    国际知名顾问公司Towers Watson曾说让管理人与投资人目标一致的最佳方法就是让管理人也投资进去。