Checklist | 在美国买房,除了钱还要准备什么?

 

自从来了美国,不管是爸妈、朋友还是身边的七大姑八大姨都时不时就问什么时候要买房,可是要房子不是你想买,说买就能买啊~ 对于有钱多金的土豪们来讲,全额现金购买的话确实容易很多,但对很多毕业刚开始工作的留学生们来讲,要买第一栋房子之前有很多要准备的工作。我们采访了芝加哥地产经纪人Ben Chen,帮你准备了买房之前要了解的Checklist,如果你有买房的打算,不妨收藏好这篇文章。

信用积分

如果你想跟银行贷款购房,你的信用分数(Credit Score,有查询信用积分的网站,很多银行信用卡现在也免费提供)必须达到至少720,信用的高低将影响贷款是否被批准以及贷款利息的高低。许多人可能没有意识到在美国积累信用分数的重要性,但在美国没有信用记录简直是寸步难行。所以Ben建议最好减少使用从国内带过来的信用卡和银行卡,申办一张个人信用卡,每月使用该卡消费并及时缴款,这样可以一点点累计个人信用。


收入/负债率

你的学生贷款、汽车贷款、信用卡债务、甚至每月的开销都算是“负债”,银行将根据你的收入与负债比例算出你可以负担的房价与贷款。


头期款

Ben建议至少支付20%的头期款,若低于20%,会被强制购买PMI保险,金额大约是你贷款的1-2%


家庭资助

如果你的部分或者全部头期款是来自家中资助,银行要求这笔金额必须在交房前在买家银行账户停留超过60天,而且必须证明是直系亲属赠予,且必须通过电汇(Wire Transfer),不可以以现金活期存款,这是美国政府为避免洗钱而立的法案。


 
固定利率与可调整利率

可调整利率房贷(ARM, Adjustable Rate Mortgage),通常不打算长久持有该房产的买家会选择风险较高的ARM房贷,比较起固定利率房贷(Fixed Rate Loan),ARM房贷的利率可能稍低,可是买家必须承担的风险就是利率可能会调高或降低;固定利率房贷通常分为15年和30年房贷,当然年限越短,你支付的利率就越低,经济稳定、许可的买家固然是选择15年较划算。固定利率房贷的好处就是即便房市或经济波动,买家无需担心每月多付利息,Ben建议要购买长久住屋的人可选择固定利率房贷。


预先批准书

等到你把以上事项都准备好了,就可以跟贷款银行申请“贷款预先批准”(Pre-Approval Letter)申请书。接下来你就可以联系地产经纪人开始寻找心仪的房子了!Ben说他通常会很买家对他们来说理想中的房子必备的条件是什么,但也会提醒他们要买到100%理想的房子几乎是不可能的,基本上能符合80%就很不错了。


 
出价

你的房产经纪人通常会准备过去6个月类似房子的成交记录供你作出价(offer)参考。普遍以卖家开价的90%为出价基准,若房子特别抢手有多位买家同时出价,那么价格自然会偏高。平均来说,成交价格为卖方开价的97.3%,不过Ben也指出,出价是一个很微妙的过程,如果卖家开价超过房子的估价,那买家可以多杀一点;如果卖家开出的价格已经相当接近市价,那出价90%可能过低,会导致买家失去得标的机会。通常买方在提出offer的24-48小时内会获知是否得标。若这当中卖家接受了你的offer,你便有法律责任履行义务。


 
产值评估

贷款给买家的银行会出派评估员(Appraiser)进行评估,确保该地产确实符合开出的价值,如此银行才可以确定将贷款拨给买家。如果评估的价值与成交价有出入,不是卖家要降价就是买家要自行补贴差额。若这当中双方无法协调成功,买家可以在出价被接受的30天内取消买卖。


 
房屋检查

出价接受后5天内需要请专人进行房屋检查(Inspection)。Ben建议买家请专业有执照的房屋检验进行物业评估,确保房子管线、水电配置等没有问题。若检验出问题,建议透过律师与卖家协调该由何方支付修缮开销;若买方在房屋检验时发现大问题,可以在5天内取消买卖。聘请房屋检查员花费约$275-350左右。
基本上从出价接受到交屋中间约45个工作日,期间除了进行上述的步骤之外,双方律师需处理过户、产权、地契等事宜。
 


最终检查

Ben建议买家在交房的前一天或当日一早最后再巡视一遍,确保房子没有任何损坏,该配备的家具、家电都在,或是卖家先前保证会修缮的部分都如期完成。
 


交房

买卖双方及律师与第三方公证公司(Escrow Company)在产权保险公司(Title Company)签字成交。


当你签完字,恭喜你,你的第一栋房子终于成交了!

 

美国领先地产媒体《地产交易》(The Real Deal)将于11月18日至19日在上海静安香格里拉举办北美地产讲座。包括纽约前市长朱利亚尼在内的众多专家将讲解投资及管理美国地产、热点地区分析、投资移民、留学指南等信息。如果你在中国的家人朋友们感兴趣,不妨请他们去听一下。