纽约市酒店市场

 

撰文/Conlyn Chan, VP, Commercial Division, Ten-X

日期/2016 年5月30日

 纽约市酒店市场的概况是怎样的?

纽约的酒店市场是全世界公认最具有吸引力的,也是最稳定的。原因有几个:高入住率(86%),高日均价( $290 美元),多个旅游季节,还是金融、商业和科技的中心。除了每年一月,纽约酒店市场几乎没有低潮。从除夕派对开始,到春季的艺术表演、时装周、情人节,军械库展览, 再到夏天的露天音乐会,乃至圣诞节,纽约都是国内外商务或休闲旅游的首选目的地。


投资者们常常会把纽约和伦敦两地的酒店市场进行比较。对比一下数字,纽约酒店房间供应量比伦敦少很多。伦敦每年接待1740万游客,有136000间客房(截至2015年)。纽约每年接待5830万游客,却只有107000客房。不仅如此,纽约每年的游客人数还在不断刷新纪录。今年预估会有有5970万,再创历史新高。
 

谁是纽约市酒店市场的买家?

中国的买家就很活跃,他们很乐意收购纽约的酒店,寻找增值资产。2014年10月,安邦保险集团以19.5亿美元收购美国纽约华尔道夫酒店(Waldorf Astoria),创美国酒店售价新高。这条爆炸性消息,迅速占领全球财经媒体头条。今年,安邦还计划收购整个喜达屋集团 (Starwood),并引发了与万豪国际 (Marriott) 长达三周的竞购战,3月31日安邦却突然退出了。该财团称,做出这样的决定,是由于“各种市场因素的考虑”,但并没有详述。中国权威杂志《财新》报道,中国保监会(CIRC)认为这笔交易的价值将违反15%的限制(中国保监会(CIRC)规定,国内险商海外收购交易规模不得超过总资产的15%)。

中国阳光保险集团去年二月宣布以2.3亿美元收购巴卡拉酒店(Baccarat)。出价是每个房间200万美元。据酒店业数据供应商STR Analytics分析,这笔交易单位面积价格打破了纽约酒店地产售价最高纪录。 这是安邦买下华尔道夫大酒店之后,中资企业的又一大手笔。

韩国乐天集团去年五月以8.05亿美元收购Palace Hotel——美国热门电视连续剧《绯闻女孩》(Gossip Girl)的拍摄地点。

以上这些都是大型的交易。市场上还有规模较小的机构,也在寻求购买酒店的商机。亚洲买家的动机一般是:多样化海外配置资产,投资回报率比本国高,购买美国计价的资产避货币险(预期美元将继续上涨)。

在美国,本地的家庭基金办公室和对冲基金,也会投资酒店(选择比股票收益高的酒店),并以对冲通胀风险,长期持有。
 

消费趋势如何影响酒店市场?

从用户角度来看,他们选择住宿越来越重视性价比。他们希望花300美元在房间上,但能够获得1000美元的用户体验。

酒店开发商为了迎合客户的要求,顺应市场潮流,推出更多的特色酒店 (例如 精品酒店),从而提升客户体验。例如,Ace酒店大堂酒吧热闹非凡还有免费wifi; Soho Grand 专门聘请知名DJ带动气氛;Edition Hotel大堂随时可能遇到社会名流;James hotel 有露天泳池与屋顶酒吧。

 

对于第一次购买酒店的投资者,您有何建议?

找个专业的商业经纪,买一家三星级酒店。把这三星酒店改为四星级精品酒店。最好买在精品酒店不多的区域,例如金融区、布鲁克林、长岛、市中心南、美利山、中城东、上西区等。 另外,投资者还需要一个纽约当地的团队,他们必须非常了解酒店操作,同时对纽约的情况了如指掌,因为酒店的运行最终是一个运营业务(结合硬体与软体)。这一切就绪后,投资者可以选择长期持有。

如果你找不到一个当地的团队,就购买一个收益稳定酒店。它必须拥有超过90%的入住率,并取得了良好的ADR,良好的F&B,还拥有一直完整的经营团队。
 

纽约的酒店客房是否约供过于求?

今年纽约酒店客房会增加4522间,有些人认为房间供应过剩,其实,游客的增长原因超过了房间数量的增长。纽约游客数量每年都在创新纪录,今年预计会有5970万。

但ADR略有下降。ADR已超过十多年持续上升(经融危机不算)。略有下降是常态。

有些人认为美元强劲势头会影响到旅游业,但是根据统计数据,来自西欧和中国旅游客还是成倍地增长。此外,纽约市吸引大量美国境内游客,他们不受货币波动影响。因此国内和国际的需求保持强劲。 

什么是市场的破坏力量?

一些酒店业内人轻视Airbnb,但我认为这是一个不可忽视的力量。 Airbnb因为便宜越来越受到欢迎。Airbnb在纽约是违法的,市政府花费$1000万来打压Airbnb。

酒店必须提供独特的用户体验来保持竞争力。 有限服务酒店(Limited Service)受到Airbnb 影响更大,因为它没有任何提供特色产品或用户体验。

在 线旅行社OTA(online travel agency,expedia)让酒店会员的忠诚度大大折损。越来越多的旅客从OTA在线预定, 酒店很难留住自己的会员客户群。这就是为什么现在希尔顿酒店推出自己的App进行反击,鼓励会员在Hilton app 上预定房间。


此外,还有越来越多的纽约市以外的酒店构成竞争,比如新泽西州、康涅狄格、威彻斯特等。现在有了优步和Lyft,交通更加便利,可以方便来去纽约,因此这些酒店也受到旅客们的欢迎。